牛年春节刚过，全国大部分城市楼市成交量均出现了大幅上涨，其中广州楼市成交面积达81.6万平米，同比去年同期增长253%，环比1月份增长了44%；深圳楼市成交面积48.8万平米，同比去年同期增长570%，环比1月份增长了24.5%。而惠州楼市也同样出现了成交量大幅上涨的“小阳春”局面，根据市房地产交易中心统计，惠城区2月份商品房预售签约量为1496套，同比去年2月份的376套增长298%。其中签约面积17.4万平米，同比去年2月份的4.21万增长313%。销售均价为4270元/平米，环比1月份的4411元/平米下降了3%。春节后，惠州很多楼盘的到访量和成交量都大幅上升，从成交数据上看，1、2月份惠州楼市有明显的回暖迹象。
附表：主要地区2月份楼市成交面积情况
数据来源：各地区房管局统计网
但春节后的楼市“小阳春”是否说明楼市已开始进入了回暖期？这种的“小阳春”会持续多久？为什么会出现“小阳春”的良好局面？经过与销售现场客户交流及对当前经济政策研究，总结分析其原因，主要有以下几点：
第一、经过一年半的市场观望期，刚性需求得到部分释放；这一轮的房地产调整期是从2007年9月份开始，以国家出台《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》为标志，由于对第二套房的贷款比例有严格的限制要求，在降低了房产投资热度的同时，也让整个需求市场充满了浓厚的观望气氛。如今，在经历了一年半的观望时间里，积累了大批刚性需求客户，他们主要是以即将结婚或新婚阶层为主，为了能拥有一个属于两个人的浪漫空间，会选择在这个时候进行首次置业，部分是改善型换房。所以1、2月份惠城区畅销的几个楼盘，如：恒和金谷、中颐海伦堡、荷兰水乡三期3组团等，都是以中等价格，面积适中的户型为主。这部分首次置业或改善性换房置业者对楼盘价格比较敏感，一般会选择性价比高的楼盘。
第二、开发商春节促销力度加大，楼盘价格基本回归理性；春节是楼市传统的促销节日，众多开发商会趁一些工作在外或旅外的本地人回来过年，加大宣传和购房优惠措施。如金宝山庄打出“别墅3800元/平方米起，山景洋房1980元/平方米起”的口号，被称为惠城区最低价的洋房，吸引了众多市民前往了解。恒和金谷针对青年阶层置业心态，推出“首付1万买一房，首付2万购两房”的优惠措施，也受到追捧。富力作为全国大型品牌开发企业，也放低姿态，限量推出带3000元/平米标准装修的江景豪宅，售价仅6500元/平米起。雅居乐白鹭湖的君湖会湖景洋房，在春节后也推出3998元/平米起，比最初发售期的5500元/平米有了较大回落。由于开发商的这些促销优惠措施都限定在一定的时间范围内有效，加上实际销售价格的确比以前有了很大的理性回归，让客户感觉此时购房能享受最大的优惠。
第三、年初政协人大会议召开，房产发展救市政策出台；每年年初，是政协和人大会议的召开时期，这期间会有很多政策和措施在经过人大会议讨论后形成文件后颁布实施。由于今年受到经济危机的影响，无论是惠州市人大会议还是广东省人大会议，房地产行业的发展都成为了社会关注和人大讨论的热点话题。如有惠州人大代表提出：“房子应降价，政府来牵头”的建议，以达到稳定市场，恢复购房者信心的发展目标。而广东省政府在省人大会议结束后便出台了十五条措施救楼市，措施针对首次置业，符合优惠条件的第二套房等有了进一步的实质性优惠，鼓励消费者购房。这些以政府作为主导的救市政策信号，在一定程度上能释放新的购房需求。
第四、担心房价触底走高，投资抄底心态出现；2008年后，惠州房地产已进入以购房者作为主导的买房时代。开发商在严峻的经济环境和有限的市场需求面前，不得不考虑自身生存发展，对房价进行逐步调整，经过一年半的理性回归，目前已处于相对合理状态，有些甚至已接近成本价。部分客户观望是由于对房价未来走势预期把握不准，但在目前国家政策推动下，开发商的实在降价让利行动中，也让他们感觉到房价降价空间已有限，目前出手购买性价比会比较高，且担心随着购房者的慢慢增加，自己喜欢的房号被选或房价优惠措施没有了。因此这部分对楼市未来走势乐观态度的客户也会在这个时候进行抄底式的购买投资。
在经历“小阳春”后，很多开发商若喜疯狂，认为楼市会逐步回暖，趁机取消了很多促销购房优惠甚至提高销售价格，把消费者再一次拒之门外，这会让市场再度观望，有违国家支持政策的出台本意和消费者的需求意愿。受众多利好因素的推动迎来了楼市的“小阳春”，这是消费市场近一年半来首次比较积极主动的表现，而作为政府部门和开发商，应深入了解这时购房客户的心态和市场需求空间，积极引导房地产消费市场的良性循环发展。
总体而言，2009年惠州楼市会继续08年的调整方向：整体供过于求、政府的政策鼓励、开发商的价格回归、消费者的理性置业。一年之计在于春，“小阳春”的出现，让我们对今年楼市发展多了一份期待与希望。
天马/ 2009-3-9
