从06年惠州房产价格表中可以看到，惠州房产平均价格每个月都在不断发生变化，而且有起也有落，变化幅度比较大，其中降幅最大是6月，比5月份下降了9.16%，而升幅最大的是8月份，由7月的2402元/平米上升到3001元，升幅达到了24.9%。总结06年惠州房产价格的变化，可以划分为三个阶段：
第一阶段：1月—4月的相对平稳发展期。惠州房价在05年底的12月份单价已经差不多探到3000元/平米大关，但全年的加权平均是以2614元/平米结束的，在06年1—4月份，惠州房产价格走势比较平稳，都是在2600元左右浮动，其价格变化的背景是，惠州一些旧楼盘在销售，市场缺乏新楼盘和创新楼盘的支撑，而且都是一些中低档楼盘居多，比如：江北的南光小区、现代华庭作为低档楼盘，价格都在2200元/平米左右，麦地的东江明珠、雍逸园二期等，价格都在2700左右，所以整体房产交易价格都是维持在2600元/平米左右，变化不是很大，交易量也比较平稳。
第二阶段：5月-7月是房产价格发展低谷。本来五一应该是房产交易的黄金季节，6、7月也是交易旺季，但从交易价格和交易量来看却是惠州房产发展的最低谷，分析其原因主要有：5月份虽然也有比较多的楼盘亮相，但只是处于内部认购阶段，还没有开始真正的销售，造成一定量的消费客户积压状态；这时候也是国家宏观调控政策出台，尤其是“国六条”出台之后的6月份，这次对房产发展过快的控制措施实行得比较细，如：开发户型比例限制，调整投资房产的交易期限税额，开发商融资等都有明确的规定，使得很多购房者处于观望状态，而开发商也保持比较低调，为了顺应国家调控不得不重新调整项目的规划与推盘计划，使得7月份陷入了惠州房产发展最低谷：2402元/平米。
第三阶段：8月-12月是惠州房产市场推陈出新阶段，也是惠州交易均价高涨的阶段。8月份房产单价比7月份来了一个大飞跃，从2402元一下子跳到3001元，升幅之大也让相关购房者心惊胆跳。房价上升速度加快的主要原因是一些品质比较好是楼盘集中推出，比如湖畔新城、南湖明珠二期、TCL翠园、帝景湾二期等，这些楼盘的平均价格都要3200元/平米左右，其中帝景湾二期带装修价格在6500元/平米，所以拉高了惠州的整体均价。到10月份，房价又出现一个高潮，从3005元跳到了3537元，而到11月份房价大幅度下降到3186元，其主要原因是：10月份入市的部分高端楼盘推盘量少，尤其是独栋别墅和联排别墅类产品市场供应相对不多，几乎在当月就全部消化掉。如奥林匹克花园、合生国际新城等，基本都是推出一个月内卖完的。此外，一部分楼盘的洋房产品定价较高、面积普遍偏大，出现了销售缓慢的现象。相对10月而言，11月份单位套房总价高、面积大的大宗房地产交易减少，成交总量也较去年下降了6.5％。虽然一批总价低、户型小的公寓楼在11月取得预售资格，但由于惠州新开发公寓楼普遍带装修发售，均价仍然较高，普遍在4000元/平方米左右，因此小户型公寓楼盘在整个房价中并没有起到拉低均价的作用。
06年年底和07年年初，是惠州楼市集中的推盘期，根据掌握的信息，在这阶段推盘的有：金山龙庭三期、港惠新天地、南山公馆、财富公寓、水印尚堤、金山湖一号、尚品世家、西班牙一号、万绿林等，这些大都比较高端的项目，使得惠州楼市的高端市场竞争会更加激烈，也会进一步拉高惠州楼市的整体交易价格。但06年全年的房产加权平均价格预计会在2900元/平米左右，还没有突破3000元/平米大关。07年如果没有国家比较大的宏观政策影响，惠州房产的整体均价将会以12%左右的上涨幅度发展。
