金九银十平静过后，惠州楼市走向何处？

     十一黄金周期间，是今年惠州楼盘推盘的第二次高潮，众多开发商都期望能在今年的最后一个长假中，通过价格回落调整及赠送附加优惠，吸引消费市场的关注，促进项目的销售，以缓解日益紧张的资金压力。根据统计，仅惠城区选择在十一黄金周开盘的项目就多达6个，分别有：云天华庭、日升昌阳光御园、鑫月汇峰、麦地南山庄、中颐海伦堡、瑾辉豪庭；这些楼盘大部分是惠州的中档楼盘，开盘价格相对比较实在，主要集中在3600-4500元/平米之间，价格的理性回归，激发了部分客户的购房欲望与需求，使得个别品质好的楼盘开盘当天取得不错的销售成绩。而其它在售楼盘也不甘落实，基本都趁国庆推出促销活动：“买房送装修”、“限量特价房”、“文化艺术节”、“认卡享受折扣优惠”、“购房送车位”、“邀请明星助庆”等促销措施层出不穷。虽然开发商已经表现出极大的让利诚意，但消费信心的不足和持续看低楼盘走势，让国庆大部分楼盘的客户到访量并不高，也导致整体的成交量不多。根据惠州房产管理局交易中心数据统计,十一黄金周期间惠城区住宅实际成交量34套,与去年“十一黄金周”期间住宅总签约量为215套相比，有大幅的回落，虽然实际签约统计数字显示会有一定的滞后性，但总体成交量下跌却是不争的事实，今年惠州楼市的黄金周并没有“黄金”可挖。在临近深秋时节已显示出阵阵寒气。   

      同样的寒意表现在深圳秋交会上，今年深圳秋交会号称是史上规模最大，参展商最多的一次，但珠三角其它城市的楼盘参展项目大为减少，这次更像是深圳本土楼市的一次会展。从现场情况来看，各展位的设计及布置显得更加简单，并且派送的礼品和资料并不多，价格上也没有真正的松动。虽然会展人头拥拥，看似热闹非凡，但事实上大部分客户仍然在观望和等待，真正能成交的非常有限。根据统计，秋交会前三天，深圳新房的成交量连创新低，三天全市只成交了177套，让各房地产开发商大跌眼镜。同样在国庆黄金周遭遇寒潮的惠州楼市，未来将走向何处？

      记得在今年年初十一届全国人大一次会议闭幕后，温家宝总理接收外国记者提问到物价上涨和通货膨胀的经济问题时，曾说过：“今年恐怕是中国经济最困难的一年”，作为国家高层领导者和决策者，对世界局势和国家经济走势的判断是非常具有科学性和远见性的，事实上也证明如此，在今年已过去的10个月时间里，中国经济的确遇到很多困难，当中包括物价持续上涨、春节雪灾、藏独风波、四川地震、三鹿奶粉事件、资本主义世界金融危机等，这些事件都直接影响到国家整体经济的发展与改革。而房地产作为国民经济的重要支柱产业，自去年“9.27房贷新政策”出台后，市场一直疲软发展，目前还处于继续调整期。开发商资金实力不足、楼盘销售速度放缓、市民购房信心不足、房价继续走低、房产供国于求成为现阶段楼市的主要特点。展望未来惠州楼市走势，主要受到以下三方面因素影响：

      第一、国家对房地产相关政策的调整与实施

      房地产市场经济的发展主要依靠市场自身去调节，但在某个阶段市场发展会出现盲目扩张影响到行业稳定发展的时候，需要国家宏观调控政策作为引导，政策的出台更多是希望引导整个行业朝健康、平稳方向发展。中国房地产在2005年开始得到飞速发展，到了2007年中旬投资热潮和价格达到了历史最高峰，个别城市的房价甚至以每年100%的增幅发展，这当中有地方政府部门的“画饼规划”、开发商的自我炒作、媒体的利益宣传、投资客的极力推动等因素，使得部分城市的房价已远远脱离其自身的价值，处于一种虚高的炒作状态，严重透支普通市民购房储备及直接影响到社会的安定，因此国家及时出台房贷新政策希望能让房地产更加理性发展。目前房地产市场经过近一年的调整回归，已达到相对较为理性的状态。在全球资本主义世界金融危机爆发的大背景下，为了保持国内经济持续发展，最近央行两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，是对目前国内疲软经济给以信贷支持的一种积极信号。房地产行业作为地方政府财政收入的最主要来源，政府也不希望房地产一直处于冬眠状态，最近很多地方政府相继推出包括购房入户、减税、购房补贴等购房优惠措施，目的也是想让楼市恢复活力，带动政府税收及城市的发展。因此，从国家政策层面看，未来将会有一些刺激经济发展的政策出台，这对房地产行业的发展也会是一个利好。

      第二、供应市场的建造成本及竞争情况

      影响未来房价走势的重要因素之一是楼盘的建造成本，一个楼盘的建造成本主要包括：土地成本、设计费用、建设费用、管理费用、销售推广、房产税费等，随着近年来物价水平的加速上涨，房产的建造成本也有很大的提升，如近两年来惠城区市区内的土地出让的平均楼面价格大约集中在：1200-1800元/平米之间，其中有些核心地段项目的楼面地价最高达到2500元/平米左右。而每个项目的建设施工费用因为楼层和施工单位不同会有很大的差别，以目前惠城区一般的小高层楼盘的建造成本大约集中在：1000-1500元/平米之间，其它的管理成本及销售推广费用一般会占到销售收入的6%左右，加上房产税费、设计费用、贷款利息等，目前惠城区市区内小高层楼盘的成本预算大概在：3500元/平米左右。不排除有个别项目是在很早以前拿的地，土地成本会相对低很多，只要开发商愿意改变追求暴利的心态，这些项目在目前观望市场状态下会有很强的价格竞争优势。而最近几年通过土地拍卖得来项目，由于成本已经达到一定的高度，除非是开发商为了回笼资金能接受亏本销售，否则在惠城市区内将很难找到一些消费者所期望的3000元/平米以下的商品房。

      此外，供应结构及供应量也将影响到未来惠州楼市的发展，在国家房产政策：“90/70”的影响下，惠州未来房产供应将会以一些中、小户型的产品为主，这部分楼盘更多集中在城区的一些核心地段，主要特点是：面积偏小、户型创新、带装修、总价低。这些产品将成为众多年轻人的首次置业需求目标，而随着近年来一些外地实力品牌开发商在郊区开发大盘，别墅和高尚洋房也会成为未来供应的重点，由于大盘能营造丰富的产品线和完善的社区配套，引进品牌物业管理等，在提升惠州房产整体产品品质的同时，也会进一步拉升交易价格。

      第三、需求市场的收入水平及消费信心

      是市场经济条件下，需求是基本，需求决定了供应，但表现在楼市供求关系上，却往往是供应脱离了市场的需求，一味为了追求最大利润盲目夸张，盲目定位豪住宅，以导致供求结构不平衡和矛盾越发突出。在目前惠州房地产的需求市场上，主要是以本土的自住型置业为主，突出表现在两大人群：一种是外来技术人员的增加和本土新生力量的成长，他们因想落户惠州或处于即将结婚阶段，会进入以小户型为主的首次置业阶段；而另一部分客户主要是因为家庭结构的变化和收入水平的提升，追求一种享受型的居家生活模式，激发了第二次或第三次换房的置业需求阶段。但目前消费市场面临着更多的挑战：由于世界经济整体的不景气，导致很多外贸出口加工型的企业面临着困境，惠州作为中国对外贸产业依赖度比较高的城市，拥有众多台湾、香港、韩国企业，目前这些地区或国家的经济不景气会影响到企业的整体业务及收益，从而直接影响到惠州公司企业员工的收入水平甚至是面临着裁员，很多家庭不得不延迟购房计划或改变购房类型，因此，世界金融危机会进一步加重楼市的观望状态。同时，部分客户手头上并不缺资金，而是对楼市缺乏信心，股票、基金、房价的续持下滑让他们不再急于出手购房，持币观望，找机会等房价落到最低谷的时候再进行炒底。消费市场的这些种种心态也将影响到未来惠州房产的发展走势。购房者信心的重新塑造是目前楼市持续发展的关键，而购房信心又来源于收入水平的提升及整体楼市的理性健康发展，相互相成。

     目前中国的房地产发展情况是：国家在经济大局环境下希望走稳，供应市场为了追求商业利润希望走高，消费市场想购买实惠房子希望走低，惠州楼市未来将是走高还是走低？在乎这三者力量之间的搏弈。