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五月底的周末在惠州（按照我们乡下人的说法，把惠州中心城区称为惠州）呆了两天。虽是惠州人，却甚少到惠州。说不熟悉惠州，但一直关注惠州的发展，尤其是经常浏览这个论坛，较了解惠州的衣食住行，而且身边许多朋友亲戚在惠州；说熟悉惠州，却不经常到惠州，还没有在惠州城区连续住过一个星期以上。也许是这种半桶水的了解，也许是在广州呆久了，感到这里处处都很新鲜、很美好，让我呆的这两天对惠州特别有感触。忍不住以一个在广州呆了10年的眼光看惠州的方方面面，谈谈对惠州的一些浅见。（只是些个人感受细节，没有任何客观数据。）请大家拍砖。
先说点题外话。作为惠州人，到惠州的次数很少，要数起来大概是手指头加脚趾头就可以数完。第一次到惠州还是初中的时候，那时候，惠州西湖边的商业步行街刚刚建好，麦地可能还真的只是一片种麦子的地方。高中时候，趁周未还时不时到惠州逛。那时候的惠州转多几圈就知道大概。后来上大学、工作都混在广州，基本没有怎么到惠州了。最近一次到惠州是去年五月份，也来去匆匆，只感觉惠州变大了，街道还很干净，空气还很清新。这次来惠州，依旧在亲戚家落脚。然而，到了目的地，我竟然找不到地方！明知道就是这方圆一两百米，却不知道从那条路进去。附近全是密密麻麻崭新的楼盘，连道路也是崭新的。这条路走了不知多少遍，甚至去年还来了一次，现在却完全找不到方位了。我不是个方向感差的人，以前凭方向感可以从天悦酒店走到这里，现在到了门口却找不到那栋楼。好容易到了，却发现原来这附近最光鲜的楼，如今却显得十分寒酸。这件小事给我感触很大。
我想从这件小事开始谈惠州的楼市、产业发展以及城市规划、交通，反正想到什么就说些什么吧！
一、 楼市，推行房产税将是惠州政府的最优选择
惠州城区的扩容和变美，靠的是房地产的推动。当然，现在大陆的城市几乎都是这种模式扩容的。从江北到麦地，除了西湖老城区没有什么变化外，其他地方都长满了新楼盘。成片成片的，以宽敞笔直的新马路划分。粗粗了解了几个楼盘的价格，5、6千左右，跟广州比，当然算便宜，但是跟惠州人均工资水平相比，算是比较贵了。结合之前看的一些数据，总体觉得，惠州的楼市存在三个特点：一是空置率高。逛了一个开盘已经三年的楼盘，小区很漂亮，然而，入住率可能只有三分之一多些，一些别墅台阶已经长了草。这个楼盘在惠州知名度很高，说起来同学都知道，这么多的空置房子，估计没有销售出去的少，大部分是买了等升值。另外一个是在麦地的楼盘，大概09年初开盘的，晚上从小区里穿过，亮灯的星星点点，一部分是一些人买了还没有装修入住，像我亲戚；一部分就像我亲戚一些同事一样，一个人买了几套。二是户型大。以上提到的两个楼盘，基本都是160平米以上的，140平米的已经算是小户型了。三是租金低。麦地是新楼盘、高档楼盘较为集中的地方。亲戚现在住的那套房子实用面积110平米左右，三房两厅，离港惠广场比较近，算是商业旺地，而且不用交物业管理费，听她估计，只能租到1000元多些/月，原因是附近没有什么白领上班。听亲戚这么说，我留意起麦地附近除了住宅楼盘，几乎看不到写字楼。
这三个特点，从坏的角度说，能说明三个问题：一是惠州的房地产市场已趋于饱和，甚至已经过于饱和；二是一般百姓已经买不起惠州的房子。三是惠州的第三产业还支撑不起惠州房产租赁市场。
从好的角度说，也能说明三个问题：一是惠州的城市建设已基本完成，并能承载起今后相当长一段时期的经济社会发展；二是惠州是一个十分宜居的城市，不但现在没有工业，将来也不会发展工业，因为土地都建了楼房了。三是惠州第三产业大有前景。因为第三产业不但有空间（楼盘），也是惠州城区今后发展的必由之路。
那么，对于目前已经建成大量房子、没有什么土地（连小金口、三栋都已经在圈地建楼盘了）的惠州而言，一次性收了土地出让金以及房产销售税收后，房子就固化在那里，今后的69年都产生不了直接受益，反而要投入大量的社会管理成本，今后的路要怎样走？无疑，征收房产税是吻合惠州实际需求的，也是欢迎的。因为这时候的惠州已经把房子和土地都卖给了房地产商和炒房客，不用担心房价下跌影响卖地和房产销售，而且大量的楼盘已经形成了广泛而稳定的税源。征收房产税会不会有阻力？会。房地产商和炒房客会拿“法律”说事，“房产税成了重复收税”会是他们的抗诉理由，“房产税会加大房子成本从而推高房价”会是他们忽悠百姓反对政府的主要借口。但是相对于比较便宜的买房成本和稳定的财政收入，普通老百姓和政府没有理由拒绝房产税。可以预见，房产税将成为惠州和许多像惠州一样的城市一项稳定的支柱性财政收入。
说句题外话，5月30日在惠州时候，看到惠州铺天盖地都是楼房的时候，我想中国肯定要开征房产税，起码像惠州这样的一些城市会开征房产税。果然没过几天，国务院就出台意见，要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。道理很简单，现行的卖地财政收入和卖房税收收入已经到了枯竭的地步，必须要转变方向。说露骨点，房地产商和炒房客已经完成了他们在城市建设中的历史贡献，现在到了该抛弃的时候了。
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二、服务外包，惠州经济发展的方向
十几年了，惠州的空气还是这么清新这么甜。无论晴天下雨，走在西湖边，心情永远是舒畅的。人们爱用“半城山色半城湖”形容惠州，惠州也堪当得起这个称号。自从东坡贬惠州后，“天下西湖三十六，惟惠州足并杭州”。论名气，惠州西湖远远比不上杭州西湖，不过从城市功能布局来看，惠州西湖要优于杭州西湖。杭州西湖只是一个大湖，杭州城与西湖是靠在一起；而惠州西湖是由一个大湖和几个小湖组成的，惠州城布局是依湖而成，可以说西湖与惠州城是嵌在一起的。除了西湖，惠州还有东江……
以上罗嗦这么多，只是惠州环境好的先天条件，惠州环境好还得益于城内没有重工业，甚至工业也不多。不像广州，把石化、钢铁、水泥厂等全搬到城区中来。从好方面看，当然是符合科学发展观，走绿色GDP道路，人与环境和谐共存……但是，从坏的方面看，钱从何来？教育、卫生、社会管理……哪一样离得开钱？柴米油盐酱醋茶……哪样离得开钱？所以为什么惠州人的人均工资收入这么低，原因在此。
惠州现在谈发展喜欢和深圳东莞拉在一块讲。深莞惠已经成了一个广为人知的概念，不过让惠州稍微感到有点尴尬的是，深莞惠GDP总值1万亿，惠州才1000多亿，占了十分之一强。深圳已经从“制造”开始转为“创造”了，东莞是名扬海外的“制造”，讲细致些，可以说是“台港制造”。惠州是什么？难道只满足于“宜居”？
发展落后不见得全是坏事。从另一角度讲，这是有后发优势。具体而言，惠州可以借助深圳、东莞雄厚的制造业基础，专心打造服务业。一、针对电子制造业，打造服务外包。上世纪90年代，惠州的电子制造业也曾风靡全国，TCL、侨兴、德赛……都是响当当的品牌。但是随后的十几年中，深圳、东莞的制造业早已盖过了惠州，惠州也没能涌现更多的品牌。不过，惠州的电子产业基础还在，惠州应在深莞惠的层面上谋划自己的电子产业。拼制造拼不过东莞，拼创造拼不过深圳，那么只能甘做“小弟”，为两位大哥服务。制造业产业链有“6+1”之说：产品设计，原料采购，物流运输，订单处理，批发经营，终端零售。惠州可以结合自己“宜居”的优势，专心做好“产品设计、原料采购和订单处理”。从事这些环节的公司规模小，一般10多人，税收贡献率高。这样的公司一是可以很好消化城区的商业住宅，一套住房就可以装上一个公司了，但要解决住改商问题；二是提高了住宅的税收贡献率，卖出的住宅不但有公司税收收入，还能支撑周边的消费；三是不会产生工业污染，不会削弱惠州的宜居度，而惠州这么宜居的环境会吸引很多类似公司的进驻，从而形成良性循环。
无论如何服务外包行业都会在惠州发展，区别的是主动发展和被动发展。当工业制造发展到一定阶段，自然对服务提出更细更专业要求。而大城市的成本压力和产业惯性，使得一些中低档次的服务行业向二、三线城市拓展。近期的两个热点可以为这个说法提供佐证。一个是小白领逃离“北上广”。这些人为什么逃离“北上广”？主因在于大城市的生活成本高于他们的收入。这些人逃离“北上广”后下一站是哪里？不会在农田，只能在二三线城市，或创业或继续白领。另一个是由广东提出来的“双转移”。为什么广东省要广州、深圳、东莞等地加快“双转移”？一方面是因为这些城市的产业结构不够合理，尤其是第二产业已经发展到了瓶颈，亟需要转移出去；另一方面是因为这些产业已经形成了发展惰性，明知道不合理，明知道利润低，但是企业已经习惯了这种盈利模式，地方政府也依赖这种财政收入，都不主动去承受产业转型的阵痛和风险。所以广东省要大声呼吁和推行“双转移”，如果都自觉转移了，也不用呼吁了。虽然这些地区已经开始了双转移，大力发展服务业，也取得一定成绩，但是毕竟还在进行中。惠州就是要抓住这三五年的转型未定型期，利用自己无负担的优势，及早谋划、引导发展服务业。
惠州发展服务外包有天时地利人和的条件。广深莞等先进制造业处于产业转型未定型期，这是“天时”；先天独厚的自然环境和与广深莞毗邻的地缘条件，这是“地利”；从北上广等一线大城市撤退下来的白领和惠州的政通人和，这是“人和”。惠州发展服务外包正当其时！当然，时势这东西瞬息万变，正可谓“此一时，彼一时”。顺势而为，四两拨千斤。
服务行业细分很多行业，我为什么单说要发展服务外包，不提发展创意产业、低碳经济什么的，也只产品设计、原料采购和订单处理，不提物流运输，批发经营和终端零售？我个人认为，创意产业、太阳能等通过全国一窝蜂的上马，早已成了赔钱赚吆喝的生意了，甚至连吆喝都赚不到。物流运输可以发展，但是这个行业的发展前景受制于城市的基础设施。批发经营要合理发展，适当的批发经营能带动人流、物流、资金流，但是批发行业的税收贡献率很低，年交易额十几亿的批发市场一年上缴的税收可能就几十万，远远不能消除它给交通、环境和社会管理带来的负面影响。终端零售始终局限于人口规模和素质，扶持和不扶持都一样发展。
[NextPage交通，宁向地下要空间，不向天空要空间]
三、交通，宁向地下要空间，不向天空要空间
在这个论坛看到一个帖子，说数码广场那个路口很塞车，希望政府早点建立交桥，解决堵车问题。这是一个非常不经大脑的建议。诚然，建起立交桥能解决交通问题，但是城市是一个有机整体，不能头痛医头，脚痛医脚。在这么繁华的商圈立一座立交桥，这样的环境还可以看吗？况且，这个地方聚集了人人乐、天虹、海雅、苏宁、国美等品牌商场，已然是惠州最繁华的商圈，自然人流车流很多，这几个商场直线距离很近，却被几条马路分割了，给消费者带来不便的同时，也造成了交通堵塞。其实要解决这个问题，可以在数码广场下建一个地下广场，通过地下广场把几大商场连接起来。地下广场提供行人通道的同时，还可以让商家进驻。作为几个商场的交接点，地下广场不愁没有人流和生意。这既解决了交通问题，还壮大了数码广场商圈，同时不影响城市景观。广州天河城商圈地下广场就是一个很好的实例。
惠州在商圈打造上可以学广州，在管理交通方面可千万要以广州为鉴！广州解决交通的想法就是动不动就建立交桥。你有见过三层的立交桥吗？你有见过比10几层楼还要高的立交桥吗？如果你没有见过就到广州来吧。广州很多路就是立交桥上叠立交桥，不但交通不见好转，还把这座城市切割得支离破碎，惨不忍睹。
惠州现在城市景观和规划基础这么好，千万不能让立交桥破坏了。现在惠州城市还不算大，交通压力还没有显现，但是随着汽车保有量和城市的扩张，应及早谋划交通问题。一是可以尽早在城市外圈规划“回”型快速路；二是中心城区道路尽可能规划成“田”字型路，在商业、人流密集路段可尝试单行车道。纽约这么密集的楼宇和人口，但是也没有见天天塞车，就归功于其城市整齐的“田”字型路和单行路，当然还有其发达的地铁系统。
惠州有西湖、有东江，其地质也一定非常复杂。但是惠州城市迟早要北到小金口，南至三栋，惠州可先开展地质勘测，等条件成熟，可以上马地铁，把惠州“南北中轴线”用地铁串起来。
只有优先发展公交，让惠州城区继续保持“半小时生活圈”，方便市民出行，才能抑制市民买车需求。这样惠州再怎么发展，也会依旧保持“宜居”魅力！
[NextPage饮食：知道吃好，更要知道吃什么]
四、饮食：知道吃好，更要知道吃什么
在惠州呆了两天，在外面吃了两次中午餐。从次数看，本没有资格对惠州的饮食说三道四的。不过，自认为这两次就餐的地方都挺有代表性，忍不住又要说说了。一次在酒店，听说那家是政府接待经常去的地方，我想是很能代表惠州官方口味；一次在惠州大学对面的一家农家乐。那里生意非常旺，马路边停满了车，连奔驰都有。我们来得稍早，还有位置，等我们开始吃的时候，已经满座了。我想这算是惠州民间口味的一个代表吧。先说酒店那餐，无论包厢装饰、餐台摆饰，还是餐前每人一条的消毒毛巾、每一道菜上面摆放放的公筷，都让我恍惚感受到在广州。但是当我拿起那消毒毛巾擦手时，是凉的，我就感觉到这酒店的服务有点形式大于内容，在细节方面注意还不够，起码那天是失败的。消毒毛巾凉的，也许是一个简单的错误，却不是一个可以忽视的错误。热腾腾的毛巾拿在手上，会让客人感到微微有点烫，慢慢敷擦下手心手背，很有利于消除就餐前的疲劳，让客人提神放松，增加食欲。另一方面，热的毛巾会让客人感觉非常干净。除了服务，还有特色。因为那餐是让酒店自己配菜上来的，这就最能体现酒店的菜色和搭配。说实话，菜色搭配总体是不错的，很多样都是荤素搭配，而且“海陆空”（海里游的鱼、蟹，陆上跑的猪，空中飞的鸽子之类的）都有，样样都不错，但是样样好像其他酒店都能吃到。招牌菜在哪里？特色在哪里？没有印象。只感觉这菜色丰富，口味不错。
在农家乐也是一样，菜色丰富，没有特色。其实，酒店没有特色还可以原谅，农家乐没有特色就奇了怪了。在广州，说起想吃什么，脑中就会对应起哪家农家乐。吃河鲜、吃鸸鹋、吃焖鹅、吃烧骨粥，甚至连吃豆腐也知道哪家做得好……而且这些特色菜不是让人望（价格）而生畏的，都是很抵食，好吃。
也许，惠州还有很多有特色的餐馆，只是我还没有吃到而已。不过，我感到惠州人对吃的痴迷和挑剔还远远不及广州那样深到骨髓。广州是那种即使我腰包里只揣着5块钱，我都要吃我想吃的东西，吃有特色的东西。食在广州，远远不只因为广州餐馆多……
其实，惠州应该是客家菜为主。但是作为客家人的我，没有吃到哪道正宗的客家菜，都是有点广州的味道，有点客家的味道。惠州要提高城市魅力，除了要回答有什么玩，有什么看的问题外，还要回答好有什么吃。
[NextPage规划，及早规划农村地区为城市发展铺好路]
五、规划，及早规划农村地区为城市发展铺好路
在规划这点上，很认同“大钟”看法。广州规划之差全国有名的。很多外地人来到广州，看到广州的城市现状，第一句话就是“广州规划局长该撤职”，广州的很多专家学者对广州的规划也是极力抨击的。广州规划之所以到了这个地步，是因为这个城市是被动“规划”的。
现在广州搞城中村整治，单是要3到5年要整治完成的城中村就有52条。广州为什么有这么多城中村？因为当这些城中村还是城郊村的时候，没有人管，放任其起房子出租，等城市发展到包围这些农村时，又因改造成本过高，或者不愿触动这些人的利益，绕过发展。当城中村变成城市中心村的时候，因治安、卫生等社会管理以及城市功能承载力，最主要的，影响到城市面子的时候，不得不改，不得不付出比以往高十几倍
惠州的城市发展才起步不久，现在城区规划很不错，但是我觉得要未雨绸缪，对水口、三栋、小金口、陈江，甚至与博罗相接的沿江地段和与仲恺开发区相接的沿江地段都要趁早规划起来。对农村地区建房问题要及早规划，让农民居住集中化、规范化、水电气等公共设施城市化！唯有此，惠州的发展才不会重复广州的悲剧！
[NextPage治安，管好城市窗口]
六、治安，管好城市窗口
几乎每次到惠州都会去数码广场的人人乐逛逛。以前在那里下车，现在客车不能在那里停靠了。个人认为这个做法非常好，减少人车拥挤，对治安也有帮助。虽然人人乐门口少了很多车，但是这次去人人乐却被久居在惠州的同学告知，去人人乐门口要注意财产安全，门口有很多小偷。这个告知让我很惊讶，我印象中的惠州永远是一片祥和升平之景。
到了人人乐附近，我留意到这里的派发传单小卡片的人比一般行人都要多。恍惚间好像是天河的岗顶。我想这么多闲杂人员在这里，同学的告知是有理的。这让我对惠州的印象大大扣了分。
外地人都很怵去广州，无它，在江湖传说中广州的火车站、汽车站都是遍地小偷的，甚至抢钱的。其实广州这几年的治安已经好很多了。特别是火车站周边有好转。但是他们对广州这种成见还是根深蒂固，原因在于他们或是在这里经历悲剧，或是在这里见证别人的悲剧。最差的也听说到这里的传说悲剧。这就是典型的“一粒老鼠屎坏了一锅粥”。
惠州对于窗口的治安管理还有待加强！
[NextPage下一个十年，惠州的城市中心在哪]
七、下一个十年，惠州的城市中心在哪？
十年前，惠州的城市中心在西湖边的商业步行街；十年后的今天，惠州的商业中心在麦地，行政中心在江北。那么下一个十年，惠州的城市中心在哪里呢？惠州发展论坛里有一个帖子，投票讨论惠州的城市中心在哪？截止此时此刻，投江北的票有628票，占55.67%，投演达的票有414票，占36.7%。从投票数来看，自是江北比较多些。
好，分析下它们要成为城市中心各有什么优势？
一、江北。江北首先有行政资源的优势，市政府在那边。其次有自然环境的优势，东江之北，风景如画。三有公共配套设施的优势，体育馆、图书馆、黄冈中学、第八中学等文化基础配套设施。四有先开发之优势。江北的楼盘早5年前就大张旗鼓开发，现在已基本开发完毕，一些设施也在完善中。最后，看看江北的产业发展优势，江北地缘近博罗和小金口，未来的发展将受制于这两个地方的发展带动。
二、演达。演达也有公共配套设施的优势。有个惠州学院，有省运会主会场，如惠州学院的大学图书馆也向公众开放，那么在这点上，演达和江北基本可以说不相伯仲。二是演达的发展后劲好过江北。演达北接麦地，南靠仲恺开发区、淡水及深圳。这是江北所不具备的。三是关键要看演达的规划，如果演达仅仅规划为住宅区，那么演达也会兴旺起来，只是演达的楼盘将不及江北的高档。如果演达规划为中央商务区（听一个同学说，惠州要把演达打造为惠州的“天河”），那么，演达无疑将是惠州的商业中心。
从目前看，借助麦地的商业气氛和现在大规模的圈地运动，演达成为城市中心的可能比江北要高些。但是，江北作为高档住宅区的优势是演达所达不到的。
