谁动了惠州房地产的奶酪？！

　　民未富，房价先涨

　　惠州的楼市带动了惠州的经济，2006年全年惠州房地产投资67.92亿元，比2005年增长了54.7%，房地产销售金额66.71亿元，比2005年增长了75.7%；2006年惠州生产总值933.2亿元，可见地产业对惠州经济的增长起到了一定的带动作用，而惠州人民的人均GDP也就自然而然的超过了3000美元（3124），惠州就此进入小康社会。然而，惠州城市居民的全年人均可支配收入仅为15991元，月均收入为1332.6元，而惠州房地产的销售价格自2005年的2542元/平方增长到2942元/平方，整整上升了400元，这样一个惠州人一年的收入尚且不足以购买5.43个平方，如果购买一套100平方的房子，需要奋斗近20年，可是房子的价格仍然在上升，根据惠州房地产管理局的统计信息，惠州2007年预售的均价已经超过4100元/平方，惠州人为房子而奋斗的日子又要增加N多年了。

　　外地人动了惠州人的奶酪

　　深圳的楼房价格太高了，连仅与惠州一步之遥的龙岗的房产价格也超过了9000元/平米，于是深圳人打起惠州房产的注意，东莞人也这么想了，广州人也不甘于落后；深圳、广州、深圳北京的房地产开发商到惠州圈地、盖楼，深圳、东莞、广州的人民也争相在惠州买楼，于是惠州城区的楼房40%以上都被外地人买去了，惠阳更是有的小区70%以上的楼房都是深圳人买走了；惠州楼市的发展带动了惠州经济发展，而且是外地人的强有力的购买力带动了惠州的楼市，使惠州的楼市充满了活力；外地开发商的经营理念和设计理念也给惠州注入了新鲜的血液和使惠州时尚化、都市化；然而于此相对比的是惠州人捉襟见肘的收入，对于飙升的房价，惠州人却只能住在老房子里望房兴叹，于是，惠州人仍旧是住在曾经的价格便宜的老房子里，而外地人买了惠州的新楼却空在那里，没有人居住。

　　“2小时生活圈”骗谁？

　　开发商们早就在楼市升温的时候向深圳、东莞人民鼓吹“2小时生活圈”，于是乎，深圳人、东莞人坐着惠州房地产开发商的看房车来了，开着自己的私家车来了，新开楼盘中到处是粤B汽车的倩影，深圳人买房子果然毫不含糊，就像是买大白菜一样买着惠州的房子，于是惠州的房子的销售面积从2005年的136.76万平方直升到2006年的226.76平方，算起来有65.8%的升幅，实话说，这多出来的65.8%就是外地人争相购置的功劳，由此可见外地人对惠州的房地产的贡献功不可没。

　　然而“2小时生活圈”骗谁呐？深圳人每天开着私家车来惠州住，可能么？我们来算一笔经济帐，从惠州到深圳的来回的高速公路的过路费是90元（5座车）；路程是180公里~200公里，按照百公里8升油/93号油（前提还是同志们的车属于比较省油和对汽油的要求相对比较低的情况），每升油的价格约是4.7元左右，那么双程的费用约是70元左右，那么深圳人住在惠州来回一次的成本就是最低也要160元，按照每月22天的工作日计算，那么光是来回的费用就是3520元，而且还有每天4小时的路程（不堵车的情况下），一个月花费在路上的时间是88小时，按照深圳人均工资3000元月（这可是低估了深圳人民的收入水平的），88个小时可以创造收入1447元，那么深圳人住在惠州的成本（在房子是全额付款，无需按揭情况下）为4967元。

　　不得不为开发商“2小时生活圈”的创意鼓掌，太有才了！！

　　外地人为什么要动惠州人的奶酪？

　　既然“2小时生活圈”不过是一句谎言，那么外地人还是那么争先恐后的在惠州置业？原因无非一个，外地人看好惠州楼市的发展前景，因为在珠江三角洲，惠州的房地产的价格实在是不高，尤其是和相邻的深圳、东莞、广州相比，那么既是如此，惠州的楼市自然有升值的潜力，甚至可以用“黑马”这样的代名词来形容，无异于是美味的蛋糕，香气浓郁的奶酪，当然大家都来抢了。

　　抢了而不吃，放着就能升值么？从目前的价格走势看：能！因为惠州的楼房的价格已经从2500升值到4100平米（房地产管理局2007年预售均价），而且许多房地产开发商和所谓的“托”们仍然放言惠州2007年的楼市价格将升值到5300元/平米。

　　然而……

　　奶酪放久了，是会臭的！

　　我从来不否认惠州的房地产会升值，而且会升到很高，因为90年代初惠州就曾经有过这样的经历，在“八十年代看深圳，九十年代看惠州”的豪言壮语激励下，全中国的人都跑到惠州来炒地皮，还包括著名影星刘晓*哦。当时的情况比现在更刺激多了，一块地皮转手就可以赚几百万甚至于上千万、上亿，因此一夜之间造就了惠州不少的百万富翁、千万富翁、亿万富翁；但泡沫也在一夜之间轰然破灭，除了许多人沦为乞丐，成就了一栋栋烂尾楼，荒地，惠州的经济也一蹶不振，甚至于到现在还没有缓过气来，以惠州独特的地理位置优势和天然的江湖瀑海泉自然风景，惠州的经济却一直处于珠江三角洲末三位，除了惠州的官员的不作为，也是这次泡沫经济对惠州带来的恶劣影响。但是，好了伤疤忘了痛，确切的说惠州人还是比较牢记这个伤疤的，所以惠州人并没有过于热衷炒房，还是大部分人住在惠普的旧房子里。外地人没有受过伤，不知道受伤的苦痛，所以外地人还是像勇敢的苍蝇一样前赴后继前来买楼。

　　买楼既然不是为了居住，那么一定是为了“炒”，然而谁做泡沫楼市的下家呐？有着彻骨之痛的惠州人大抵是不会买的了（贪心的除外），而且，惠州人好像也不太缺房子住，据惠州统计局数据，惠州人均居住面积为26.5平方米，这在全国可能也是首屈一指的，惠州人买房的意愿由此可见不应该太高。而且惠州人口也才区区375.99万（最新统计），人均占有土地资源在全省是最高的为352人/平方公里，虽然到处在鼓吹土地资源的匮乏，但这种理由对惠州来说好像不成立，惠州少的就是人，多的就是土地。

　　而且全国各地，包括惠州本地的开发商们在惠州囤积的土地应该是相当不少的，2006年在建的楼房有725.34万平方，虽然2006年惠州的空置楼房只有69.25万平方，比2005年的94.7万平方减少了25.45万平方米，惠州政府决心消灭烂尾楼的梦想即将实现，但是2006年725.34平方米的在建楼房，以及2006年竣工的149.5万平方米足够惠州销售N多年了。如果如果按照2006年销售226.76万平方米的速度，惠州的房产即使不再增建，还可以销售3.86年，如果按照07年房地产管理局网上公布的数据，到3月地大致销售25万平方米的数据，2007年大抵销售只有100万平方米的数据进行计算，则惠州在建和竣工的楼房可以销售8年多。是“供大于求”还是“供不应求”则一目了然了。

　　抢来的奶酪可能是美味的，但是如果不是用来吃的，则迟早是会臭掉的！