探索惠州房地产开发商的开发成本及房屋售价

　　我在2005年的时候就想买房，但是因为是一个人，后来想想还是别这么着急了，谁知道后来的房屋价格简直是飞涨，飞涨，我原来是建筑公司的，我们公司也承建了几家商住小区，当然不方便透露，但是我们公司接手的楼盘，建筑成本，也就是土建加安装，基本在2005-2006年期间都是800-1000元/平方的单价。也就是说，接受楼盘后，我们公司要花1-2年完成楼盘的建设工作，所以后期2007-2008年度销售的房屋建筑成本都基本是在上面的价格上加其他的一些配套费用起来的了，下面我列举个公式给大家看看。

　　首先是容积率，容积率的概念自己找去，也就是多少地建多少房子的事情，加入100平方土地建300平方的房屋（销售面积），那么容积率就为300/100=3.；其次，土地成本，土地成本在惠州早期2007年之前是300-500/平方。容积率越高，一平方分摊的土地成本就越低；再次，就是土地平整和建筑成本了，土建安装（毛胚）成本2007年之前是800-1000/平方，2007年后升至1200-1400/平方之间，假如有相关的配套比如市政啊，园林啊，有一定的成本，但是均摊下来也就是300/平方，别听他们的什么小学哦，什么商铺，那个赚得更高。所以基本的成本就出来的了。最次，是间接费用，间接费用一般比较低150/平方，因为房地产开发商都是人很少的，你见过人多的房地产公司吗，没有，有的话就是建筑公司了。最后，重点是，国家的税收，国家税收比较重了，土地使用税。8-15元/平方，所得税是利润的25%，而土地增值税是30%-50%-100%，利润越高，税收越重。按照利润额，其实基数都跟所得税的相差不大，所以，一般来说房地产的林润是50%以下，要交利润额的（30%+25%），基本是销售价格的25%左右的所得税金和土地增值税，然后是销售价格的5.7%的营业税，不加其他的房产税啊，还有什么预售房屋监管费用0.2%等，基本加上来，也就是说，一个利润在50%以下的房地产企业，税负基本到了35%左右了税金，是销售价格的税金了。

　　就是我谈谈我的一些资料。一般市区房屋容积率都在3-5之间，像橙子的容积率，不好意思，大概在6-7之间了，也就是说，一平方的土地成本1500/6为你买的房子的土地成本，现在惠州开发商的建筑成本为1100-1300/平方之间，算是高的了，毛胚哦，加点期间费用为50-100元/平方，其实橙子的基本成本也就是1500/6+1200+100，当然橙子的建筑结构比较奇特，，所以建筑成本按照销售面积要加高到1500-1700之间，那么整体的成本为2000以下，这还是比较好的地段和小户型了，假如是大社区的话，除了土地成本加高点话，建筑成本还可以降低到1300-1400之间，所以。整体的惠州楼市的成本单价在2000左右，至于房地产开发商的利润，大家自己算了。

　　利润很高，但是大家要加上销售价格的税金计算，比如橙子卖的是6000元/平方。那末它的毛利润额基本是100%。扣减掉税金1750元/平方。也就是他的利润额为6000-2200-1750=1100元左右的了。

　　整体来看，我们可以知道了，影响整个房地产售价的因素有：

　　1，土地成本，现在国家掌握了稀缺资源，即使不是稀缺，也会被开发商办成稀缺资源。这是影响房价的最基本因素。

　　2，开发成本，开发成本按照市场价格来走的，但是比重虽然大，但是由市场绝对，这个咱们买房的人都没怨言，因为就这个市场，没办法。

　　3，税金，政府的税收占据了整个房屋销售售价的35%，这是很大的了，而且不包含关联企业，比如建筑施工单位的税金啊之类的。所以税负，是最重的，等于变向的增加了房屋成本，我都不知道谁出的馊主意，增加房地产的税收来均衡房价，其实，说白了，是政府加入到中间来分一杯羹而已。

　　4，最后，媒体的风向。一般媒体都是企业出钱的，别想着媒体帮我们民众，因为企业是要赚钱的哦。

　　5，贫富不均导致的市场炒作，我所知道的一个深圳客户，拥有了3+2+1+4套房屋，2套是深圳的的，1套是东莞的。3套是惠州的，4套是大亚湾的，所以贫富不均是根子，加入是在80-90年代，谁有这么多钱来炒楼啊。

　　关于售价，大家都知道了，我就不说了。