●缘何痴心遇冷风？
惠州确切来讲,是从05年底,始受深圳人民的关注的一个、与深圳东部密切接壤的一个地级市。在05年底至06年4月份，惠州市场着实被深圳的置业者“盯”了一把。不想，“小荷才露尖尖角”便有了“国十五条”这股冷风来袭，且又“朝来寒雨晚来风”，接踵而至的是“限制外资购房”的政策，给刚刚露出“小荷”的惠州楼市平添几分无奈的色彩。
当深圳开发商们都在为深圳六.一出台的“国十五条”而捏一把猛汗、当深圳置业者都为了刚出台的新政而持观望态度之时，其实，惠州（阳）的开发商们并没有显得那么紧张，因为假如深圳执行了两个“70%”，实则真正能受益的反而是惠州（阳），原因有二：一则是在新政前报建的项目都为大户型（大二房---90平米，大三房-----130、140平米等等），而如果深圳严格执行了单套面积90平米占开发面积的70%，无疑大房型将成为近年来的“稀罕物”，此乃其一；二则是虽然离深圳仅一小时的车程，但惠州片区房价，据惠州市房产交易中心显示的数据表明：今年上半年商品房价同比涨151元/平米，达到2677元/平米，涨幅6%。
依照这样的惠州楼市行情分析：其实惠州的楼市目前还是保持在一个稳步增长的态势的，并且还很理性。因此，应该讲，此次新政策对于稳定、“理性”惠州楼市还是有其积极的影响的。但是，日前建设部、商务部、国家发改委、国家外汇管理局等六部委联合出台的文件：限制外资购房和投资中国国内房地产开发。根据此前惠阳房协的黄海日会长来分析：淡水目前外籍人士购房多以居住为主，而非居住购房中，以港澳台为主，因此，外资购房受限对惠阳市场有一定消极的影响。对于这一文件，惠州房管局副局长袁贵平却做如是说：“对惠州来讲是好事。”因为，近两年来随着惠州石化产业和电子信息产业的发展，外国人在惠州购房将逐渐增多，规范和限制外资购房将有利于本地房产市场的健康发展。
●上半年惠阳“淡水”淡季不淡，下半年惠州楼市演绎“豪宅鏖战”
2005年惠州市两区三县以及大亚湾的房地产投资额中，惠城区的房地产开发投资额所占比重最大，达到76.40％，其次是惠阳区，其它三县和大亚湾加起来比重不足15％。这说明惠州市房地产投资存在不均衡现象。同时，惠阳区的投资比重相对于2004年有4%的提高，这说明惠阳区由于各种经济利好因素的影响，逐渐吸引了房地产开发商的关注。
惠阳区委、区政府所在地淡水镇以区政府、人民路为中心；人民路两边是以家具批发、陶瓷批发、五金批发等为主的自发形成的相对较集中的专业市场；人民路以北以行政、文化、休闲为主，周边有中铭豪园、昊康广场花园、丽江城市花园、锦江国际、中区华府、尚城世家和半岛一号等高档住宅项目；人民路以东是人群较密集的以商务、饮食、娱乐、购物为主的商业旺区，可利用土地较少。周边有时代广场、富景花园、昶晓大厦、瑞景居、星河湾、华星雅苑、金碧雅苑等住宅小区；人民路以南则为大亚湾西区，有响水河工业区等，熊猫国际、华南国际建材市场等大盘都在此区域。人民路以西则有五星级的世纪华园大饭店、世贸广场项目和惠阳工业的重要组成部分“土湖工业区”。
应该来讲，惠阳在05年底-06年4、5月间，无论在开发的数量及“收市”的房价来讲，都有很大程度的提高，就以“锦江国际”来讲，以当初的二千多元入市以来，直至目前的三千多元的EF栋开盘价而论，去年至今年房价竟涨约1000元/平米。涨幅之快、之高，势头之猛，实在令人有几分心惊。因此，有“淡水”淡季不淡之一侃。
其二之“一侃”在“惠州下半年的豪宅决战”上：据有关地产顾问有限公司调查显示，惠州下半年将有至少六十万平米的豪宅面市（包括惠阳区）。虽然有关豪宅开发商对此也表现出隐忧，但是，据惠州光耀集团董事总经理袁毅来讲高端产品的需求市场还是很大，只是还没有激活而已。
当然，在下半年一并能否推出这样一个片区总量，还有待商榷，但可以讲，这样一个庞大的供应量，它的目标客户在哪里？怎样定位细分市场后的客户？这一定是下半年来惠州豪宅的开发商们值得静下心来研究的课题。目前惠州经济快速发展，城市化进程势必会拉动经济增长，本地人的二次置业，也就是所谓的发展商的“老客户”、并且“老带新”客户的传统营销模式都可为这部分豪宅市场带来一线生机，但豪宅市场由于其特殊性，从根本上还是需要卖给有钱人的，并且一定是有钱人迫切想买得那种住房。因此， 从区位性及审美性等定位的精准性决定了片区的豪宅市场是否受市场欢迎的程度。但是，仅靠惠州片区土著居民来消化这样一块肥厚的奶酪显然是太“势单力薄”了，因此，惠州“过界拉客”是势在必行了。上半年从目前代理多家惠州（阳区）房地产的深圳百川利地产顾问的现场销售统计数据已经验证了这一点：从深圳这一具有强劲购买力的客户群体中“拉”部分过来是可行的。因为，受居住“郊区化”及受够了高房价、高压生活下的高级金领人士只要到过惠州的西湖的，莫不为之心动---周末驾车来西子湖畔与家人泛舟之上、或在汤泉里泡上一中午的温泉……无一不体现着提升了的生活质素。
惠州金迪星苑
惠州荷兰水乡
惠阳锦江国际
惠阳东方新城
