[大茗原创]三论深惠置业之一：背景和条件

深惠置业三论之一：三大背景

　　一，珠三角城市群融合，大深圳经济圈形成

　　经过２０年超常规的经济发展，尤其是近年来加快城市化建设，珠江三角洲一大片充满经济活力的城市，如今正联成一个个城市集群。随着中国加入ＷＴＯ、经济全球一体化的进程，提高国际竞争力的共同诉求正令珠三角城市群经济出现融合、互补的新趋势，由此而出现的产业结构调整和跨地域的重新组合，一个分工明确、有机有序、紧密联系、充满活力的现代化高效能城市群即将崛起。

　　目前珠三角地区正通过密集的高速公路网和城际快速轨道网把区域之间分散的城市连成一个整体，强化城市群之间的联系与分工，增强区域城市之间的配套能力，使产业集群向中心城市集结，从而促进了整个区域的产业升级和转型。珠三角地区已经形成以广州、深圳中心的两大城市群。

　　以深圳为中心的珠江东岸经济圈规划为洲际性专业型国际化城市，努力打造成亚洲高新技术产业研发制造中心城市、现代化国际港口城市、区域性金融中心城市、花园式海滨旅游城市。深圳与东莞、惠州不仅地理上山水相连，产业联系也相当紧密，目前深圳与东莞、惠州在电子信息产业等领域，共同发展成为国际产业链的有机组成部分，已经形成具有紧密分工协作关系的企业群。同时，深圳目前拓展空间十分紧缺，有资金有项目但没空间。而惠州情况则相反，发展空间广阔但缺资金少项目。将深圳、东莞、惠州整合为大深圳有利于区域内资源的有效利用和配置，更好促进粤东地区的经济社会发展。

　　二，深圳2030城市规划，东拓势在必行

　　2006年7月，《深圳2030城市发展策略》为深圳未来25年确定了宏大目标：建设可持续发展的全球先锋城市。深圳毗邻香港，经过改革开放25年的建设和发展，其社会和经济得到长足发展，然而，由于资源的有限性和人口增加的巨大压力，深圳的发展面临地少人多；土地、空间有限；能源、水资源短缺和环境承载力严重透支等四个“难以为继”的巨大挑战。如果不解决土地、环境、人口、淡水资源等困难，深圳的发展将举步维艰。

　　深圳在制定《深圳2030城市发展策略》当中明确提出深圳的区域空间发展策略是“南北贯通、西联东拓”，南北贯通是指通过跨市和跨境大型基础设施及口岸的建设，进一步贯通与南部香港、北部广州、东莞等城市的联系，强化珠三角区域发展的“脊梁”；东拓西联则指通过大型基础设施的建设，加强与惠州、粤东北等东部地区的联系；通过跨珠江通道的建设，加强与珠江西岸乃至西南各省的社会和经济联系，进一步扩大深圳的经济腹地。深圳要发展，就必定要对外合作，而深圳的对外合作之路，我们只要打开深圳版图就能一目了然。深圳的南方是寸土寸金的香港，深圳的西方是波涛滚滚的珠江口，也就是说南、西两个方向已没有发展空间。深圳的北部是东莞市，与深圳相邻的是东莞长安、大岭山、凤岗几个镇，在这几个镇里，目前已经没有多少土地储备，深圳北拓的意义不大。

　　如果说其他方向已经没有多少空间可以想象，那就只有东拓是唯一的方向。东拓的第一站就是惠州，惠州的国土面积占了珠三角四分之一，项目可用土地经过盘整之后，存量土地占全省三分之一、珠三角的一半，成了招商的最大优势,而深圳面临的压力恰是惠州的优势，因此，惠州是深圳未来城市之间发展和经济协作第一梯队。

　　三，深圳产业转移，互惠互赢

　　深圳特区创办20多年来，深圳工业年均增长速度高达39.4%，2006年全市实现工业增加值2723.3亿元，对当地国民生产总值的贡献率超过60%，成为推动深圳经济高速发展的重要“发动机”。但深圳工业也面临着土地、能源、水资源、生态环境和技术人才等多项严峻挑战，急需进一步探索新型工业化道路。

　　今年3月份，深圳市领导表示，深圳将在惠州、河源等粤东城市建设产业转移园区，鼓励和引导本地一些劳动密集型企业优先向粤东转移，通过延伸制造业产业链上下游服务，巩固和提高深圳工业的优势地位，力争用5年时间把深圳建设成为先进制造业基地和研发创新基地，成为珠江三角洲的生产管理中心和生产服务中心。深圳加快产业转移步伐，将深圳不具备优势的环节通过外包的形式转移出去，将力量主要集中于技术开发、品牌经营、精加工和组装调试、售后服务等优势环节，使深圳企业逐步形成设计、研发、销售、服务两头在内、加工组装在外的总部经济，促使企业资源向价值链的高端集聚。

　　深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量。深圳的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而需要转移的工业产值将高达4000亿元左右。

　　从产业转移的规律看，产业一般是呈梯度进行转移的，即最临近的地方最先接受产业转移。如接受香港产业转移第一棒的就是深圳和东莞，深圳东莞发展起来后又要向周边辐射，惠州无疑成为首选地。从惠州的自身条件看，经过多年的发展，惠州已经具备区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，完全有能力承接深圳大规模的产业转移。惠州将承接深圳2000亿元转移产业产值。产业转移必然带来经济、商务、人口、需求等转移。

　　深惠置业三论之二：三大条件，促深惠置业成为可能

　　一，城际规划经济一体化，尤其交通规划形成推力

　　由于惠州和深圳一衣带水，彼此之间的关系更是唇齿相依；两地同饮东江水，政府领导渊源深，互动频繁。两个城市在地域、经济、环境以及生活习惯上都相当接近。离深圳仅有80分钟车程，在承接大深圳格局、龙岗工业城产业延扩的同时，又拥有大亚湾及石化产业和仲恺高新区及数码产业的发展大势，因此，惠州理所应当地成为深圳人跨区域的置业首选之地。一个深惠大地产市场已经浮出水面。

　　惠州到深圳的交通和距离优势使得“深惠1小时生活圈”成为可能。从深圳中心区到惠州仅仅需要70分钟，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要30分钟40分钟的车程。实际上惠州与深圳通过的交通网络大大拉近了彼此之间的距离。交通的利好还不仅仅这些，惠盐高速6车道改造；从深圳盐田到惠阳大亚湾的深惠沿海高速公路将在今年通车；深圳地铁轨道3号线接到龙岗、再通过轻轨方式接到惠州，未来的深圳地铁将直通惠州中心区。因此，“深圳-惠州1小时生活圈”的概念将成为现实，一个大深圳居住生活圈已呈现在世人面前。

　　深惠两地政缘相通、人缘相亲、情缘相连，长期形成了互相支持、互惠互利、共同发展的兄弟般的关系，两地同饮东江水，政府领导渊源深，互动频繁。深圳市委领导曾经说过，深圳人喝的水中就有一半是取自东江惠州段的，因此要牢记惠州人民的深情厚谊。

　　二，城市环境和置业成本落差，形成动力

　　深圳本身楼市的变化使得深圳客户向外分流。深圳近两年商品房出现供不应求的状况，楼价也一路攀升，有关部门统计显示，深圳特区内的商品房每平方米均价已经达到1.5万元，关外宝安龙岗商品房每平方米均价亦超过万元，使得较多的深圳置业者需要转向其他区域来实现购房需求，在这样的背景下毗邻深圳的惠州就成为首选。如果以前说深圳的后花园是关外的龙华，而现在已替换成惠州。

　　惠州素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉称，市区及各县市人文景观和自然景观恢宏，集山川湖河之大全，惠州市区有“半城山色半城水”之称，东江、西枝江、西湖、红花湖、金山湖是惠州的城市名片，特别是西湖更是蜚声海内外。同时惠州早期由于招商引资的迟缓，规划现行，城区内无工业园区，生态环境没有像珠三角其他城市那样受到破坏，山水惠州因此相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保城市”称号，是珠三角最具人居价值的城市。惠州的城市生活成本较低，居民幸福感较高，休闲氛围浓郁。

　　惠州4000元每平方均价的房价，仅是深圳房价的1/3，在深圳买一套房，在惠州可以买一层房。房价在珠三角处于价格洼地；其楼盘的品质在不断上升，与深圳不相上下，真正的优质低价好房子，性价比高，吸引深圳的购买力也是顺理成章的事。

　　三，惠州楼盘特点：产品品质和稀缺资源双重优势，形成拉力

　　由于广州、深圳两地房地产市场化较早，其开发模式在全国都是样板，无论在房地产开发前期的市场调研、项目定位，中期的楼盘包装、市场营销还是后期物业管理，都有专业机构为之服务。惠州的房地产市场从03年复兴开始就打上深圳的烙印，惠州房地产05年开始06年全面进入产品升级换代，不仅引入深圳、广州一线专业机构打造产品，而且全面引进它们先进的开发模式。07年更是深圳、广州大牌发展商唱主角，广州排名前10位的开发商超过半数已进驻惠州。目前惠州的房地产开发从产品定位、价值体系、目标客户群、规划、建筑、园林都与深圳同标准。

　　超越深圳，超越就在于惠州楼盘普遍拥有良好、稀缺的自然资源。深圳香蜜湖周边的物业价格为什么涨了又涨，是因为有一个香蜜湖这样的稀缺资源。而稀缺最为明显的是在价值上体现：一，作为一种资产，物业旁有一条河、一方湖、一座山，是豪宅的象征，将意味着产品不会贬值。二，稀缺的山水资源体现一种生活价值和健康价值，有时候甚至是身份的象征。惠州的楼盘拥有的稀缺资源比深圳的更突出些：惠州的山水资源要优于深圳，山也好，水也好，空气都比深圳清新些；在惠州，一个楼盘往往独自就占有一处资源，而不是象深圳那样几个楼盘分享。

　　惠州楼盘的品质和深圳的旗鼓相当，而且有稀缺的资源，所以对深圳人来说有足够的吸引力，很多深圳人来惠州看了后就说，如果这些楼盘要在深圳最少要卖几万元每平米，就是说明这个道理。