惠州突围：靠地产泡沫杀出一条血路？

　　见多了惠州动则数以亩计的山湖、高尔夫度假型别墅，才知道深圳已无美墅。深圳是不是应该甘拜下风，对惠州人民羡慕的要死呢？但是，惠州人民的收入水平真的能够支撑起这么多的别墅消费吗？

　　惠州房地产是冲动的魔鬼

　　答案显然都是否定的。

　　惠州建造的高端别墅并非为为惠州人民而建，而是为深圳乃至整个珠三角的富人而建。事实上，惠州的高端地产商项目都在深圳销售推广，即便是非常低端的普通住宅也在深圳进行“拉客”，甚至不惜到深圳的大街小巷发放广告传单，疯狂的“人海战术”也见证了惠州地产商的焦虑和无奈。

　　惠州的房地产严重依赖深圳乃至珠三角富人的消费，难道与当地经济发展水平“脱钩”了吗？惠州经济与房地产增长之间又是怎样一种关系呢？难道房地产甚至合理的地产泡沫才能引领惠州经济杀出一条血路吗？

　　《南方周末》用一个整版在《突围者惠州》一文中揭露了惠州在珠三角9城中突围的秘密。2009年上半年惠州以10.4%的增长率跃居珠三角第二位，文章把主要功劳都归到以石化和电子信息产业两大支柱产业所代表的重工业和园区经济。实际上，2009年上半年石化工业增长13.4%、电子工业增长9.0%；而房地产消费增长32.4%，并对金融业增长27.6%、零售业增长16.1%产生强大的拉力，与此同时，对2009年上半年惠州GDP贡献率最大的依然是房地产和金融业主导的第三产业，贡献率达到49.8%，而以电子、石化为主的工业贡献率为42.3%。

　　单纯从眼前的数据上看，房地产的增长以及对GDP的贡献率远远高于石化和电子信息产业，因而，《南方周末》的分析似乎有失偏颇。当然，此文肯定是带有一定的政府公关倾向在里面，所以支持新经济增长点、产业结构调整和科学发展也就无可厚非了。但是，惠州政府或者说长袖善舞的地产商试图以石化和电子信息产业为引爆点、噱头，极端地来发展房地产，甚至不惜制造泡沫的倾向是非常明显的，而且铁证如山。

　　可以说，惠州房地产的非理性发展总是走在石化和电子信息产之前的，大起大落并非怪事，房地产市场的冰雪两重天总在刹那间来临。1992年惠州批准惠州建立大亚湾经济技术开发区和仲恺国家高新技术产业产业开发区，加之熊猫汽车和中海石化项目落户惠州的消息，直接催生了惠州的房地产数量飙升，从1990年的72家增长到1098家，房地产开发投资从1991年的4.26亿飚到1993年的43.85亿，开发土地从235.71万平方米飚到1968.10万平方米，建设商品房面积从45万平方米飚到119.25万平方米。在熊猫汽车落户惠州夭折再加之1993年国家对楼市过热的调控，1994-1996年，仅大亚湾地区流出的资金就多达160亿元，惠州的房地产企业从1000多家锐减到400多家。

　　惠州突围必走不同寻常路

　　惠州一方面在迫不及待地寻求经济的新增长点和可持续发展，另一方面似乎又忍不住，冲动的魔鬼总是在作怪，那个冲动的魔鬼就是房地产行业。事实上，任何利好消息都可能成为引爆惠州楼市，本身已经说明有某些天生的禀赋决定了这块土地作为盖房子的基因。但是，惠州房地产该如何处理好与惠州经济增长乃至珠三角一体化之间的关系，才能如虎添翼呢？

　　已经错过了国际第一轮产业转移的惠州已经不可能再走深圳、东莞的老路了，不可能再靠低端的“三来一补”发展经济了，尤其在全球金融危机冲击下外需市场复苏似乎很难在短期内恢复。更为严峻的事实是，美国的一些有识之士甚至提出要把转移出去的一些制造业放到美国本土发展解决失业问题，有人说美国越来越像以前的中国了将不惜一切手段扩大外需，同时对美国国内市场采取一定程度的贸易保护，而中国将越来越像美国千方百计地扩大内需。

　　事实上，珠三角城市出口贸易严重萎缩：2009年上半年深圳出口总额688.92亿美元，下降15.8%；1-5月份东莞出口193.6亿美元，下降24.9%，直接导致GDP负增长；上半年惠州出口总额67.1亿美元，下降13.3%。从全国来看，今年以来中国出口额名义增速从去年的20%左右下滑至-20%左右，净出口在今年上半年直接拖累GDP增长2.9个百分点。中国的商品出口额已经从2008年的14306.9亿美元预计将会下降到2009年的12216.1亿美元，2010年预计将会恢复13437.7亿美元，仍远低于2008年的水平。从出口占GDP的比重来看，金融危机后中国的出口依存度大幅下降，从2007年的36%下降到2008年的33%，2009年预计下降到25.5%，2010年预计将进一步下降到25%以下，从而重回2002年的出口依存水平。

　　其实在次之前，日本“失去的十年”已经告诉中国外需市场不总是靠的住的。冷战期间，美国为了把美国控制在势力范围内，不仅把美国市场开放给日本企业，还让日本加盟关税及贸易总协定，把西方各国的市场也对日本打开大门。但是1991年冷战结束后，克林顿总统1993年宣布“把贸易定位为安全保障的优先考虑因素”，其结果就是美国不再容忍经贸方面的利益损失了，日本企业一下子被抛到激烈竞争的市场中，出口企业面对与全世界的竞争。这直接把日本经济带入到“失去的十年”的颓势，到今天都难以有大的气势，已经造成日本自1995年以来的几政权更替，民主党取代自民党成为执政党。

　　惠州真是生不逢时，严峻的事实已经说明惠州不能再走传统的工业化道路，不能再走单一劳动密集型的加工出口工业化模式，否则就是死路一条。惠州只有进行跳跃式发展，吸引资本密集型、技术密集和知识密集型经济，走新型工业化道路，才是经济发展的新引擎。正如十六大报告概括的新型工业化道路那样：科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥。可见，惠州从开始就必须选择一条与深圳、东莞起家时不一样的路径，起点更高、难度更大、挑战越多，而大亚湾经济技术开发区和仲恺国家高新技术产业产业开发区的建立只是一个开始，来路漫长。

　　不妨打造珠三角造房工厂

　　可见，大力发展以出口为主的传统工业已经不可能成为惠州城市发展的主导思路，而真正推动惠州经济发展的电子信息产业则以国有即合资企业为主体，民间分散投资的城镇工业基础也非常薄弱。惠州很难在渴望像东莞那样打造一个没有城市中心的城市，“三来一补”加工作坊像撒豆成兵一样遍地蔓延已经不可能。

　　惠州必须依靠得天独厚的天生禀赋，提出一个新的城市发展思路，弱化第二产业，强化第三产业，以第三产业为资本，盘活资本，为第二产业提供发展空间，也为经济结构调整提供一个好的发展环境。要想城市发展快速，提升城市形象和建设品牌，房地产建设无疑是最有效、直接的途径。事实上，惠州近几年发展的轨迹已经表明了一些端倪：

　　第一：惠州城区范围在不断扩大，疆界不断拓宽，新城一个接一个崛起。2005年《惠州市江北中心区详细规划》获批，江北新区被定位为惠州的行政、文化和商业中心；2007年《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》获批，被定义为未来城南的人居中心区域；20万平方米的东部新城详细规划还没出来，已被炒作成焦点……而事实上每一个新城的规划和建设就是土地大块出让和商品房大规模建设的过程。

　　第二，长袖善舞的地产商已经嗅到风声，资本的意志已经在极力地改变惠州房地产的性质。一大批度假性复合型大盘的崛起，已经透露了资本的预期目的，让惠州楼市的投资性质盖过居住性质。截止目前全国前10名的上市房企已有大半进驻惠州，比如万科、雅居乐、保利、合生、奥林匹克花园，深圳大大小小的地产商无不蠢蠢欲动，梦想圈地生财。

　　第三，自从2008年《珠三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》把惠州整个版图规划进珠三角之后，惠州的野心更加膨胀了。惠州市提出要建“五大基地”的思路，其中之一便是建设粤港澳地区休闲度假基地，打造顶级的海滨旅游胜地。同时结合房地产行业，要把惠州建设成珠三角东部生态环境最优美和最宜投资、居住的城市之一。实际上，伴随着珠三角洲城际快速轨道交通系统的开通，一切都正在变平，惠州房地产的投资、居住价值正在被不断炒作。

　　惠州真正突围，难道真的要靠地产泡沫才能杀出一条血路吗？