从中海壳牌正式点火投产那一刻起，深圳人置业惠阳风起云涌，成为楼市热点话题。然而，惠阳楼市的现状到底如何？未来的供应情况又是怎样？惠阳区域的优势是什么？未来的楼市前景究竟如何？很多置业者对此还有诸多疑问。
日前，在惠阳区建设局举办的“2006年惠阳区房地产市场形势报告会暨惠州市房地产企业代表座谈会”，给了大家一个全面认识惠阳楼市的机会。会议发布了楼市的供应量、成交量、价格、开发量等权威数据，各部门领导人还全面分析了惠阳楼市迅速发展的原因及在发展过程中所遇到的问题，深入探讨了解决问题的方案。《晶报》作为深圳地区唯一受邀请的媒体单位，全程参与了这次高端座谈会。
从座谈会中记者了解到，惠阳区目前的楼市及土地供应情况均良好，成交活跃，由于区域目前的价位较低，受到了置业者尤其是深圳置业者的欢迎，虽然房地产业在发展的同时也存在一些问题，但总体来说，惠阳房地产的前景非常看好。惠阳区人民政府副区长刘毅峰在座谈会上表示：“政府将与房协之间加固合作桥梁，加强沟通与互动，从而引导房地产行业健康持续地发展。”
供应总量增加
据悉，自2006年开始，惠阳区无论在土地供应还是新盘供应上，与之前相比都有很大的增加。
惠阳区建设局有关统计数据显示，2006年，惠阳房地产在建项目为38个，其中新开工的项目有11个，共完成房地产开发投资约为9.5亿元，占惠阳全社会固定资产投资38.38亿元的24.6%；商品房施工面积约高达100.5万平方米，比增162%；竣工面积约35.4万平方米，比增为37.8%。2007年1月至4月，惠阳楼市供应量约为90多万平方米，预计下半年将有超过200万平方米的楼盘面市。
惠阳区建设局局长杨远辉介绍说，2006年开始，惠阳楼市迎来了新一轮的发展高潮。单从房地产投资规模方面看，增幅比2005年有了较大提高，商品房新开工面积62万平方米，房地产项目档次较高，且多为大盘。杨远辉说：“以锦江国际为代表的楼盘率先拉开房地产销售大幕，这个楼盘的开盘亮相，彻底扭转和改变了先前较为沉寂的惠阳楼市。”
而在2007年1至5月，全区新报建项目总建筑面积超过了90万平方米。“去年我们全年报建是105万平方米，今年保守预计全年也要超过200万平方米，其中还不乏超过40万平方米的大盘。”杨远辉说。
成交形势较好
杨远辉认为，惠阳房地产市场不但“供应量不断加大，新项目不断开发，新楼盘不断推出”，而且2006年还呈现了“前所未有”的良好成交形势。
据悉，从2003年开始到2006年，深圳购房者置业惠阳的比例增长较快。据惠阳区建设局有关统计数据表明，2003年，深圳客户在惠阳置业的人数只占总人数的3%，2004年为7%，2005年为19%，而到了2006年，已上升到了57%。2006年，惠阳区商品房成交面积约54.7万平方米，比增170%。深圳人进驻惠阳足迹较为明显，并逐渐成为置业惠阳的主要人群。
“整体来看，2006年惠阳的建设用地情况是供略大于求，”惠阳区国土资源局副局长刘石明说：“而交易量也非常活跃，大大超越了2004年以及2005年的总和，发展非常迅猛。”
在成交金额方面，惠阳区房产管理局副局长郑子敬介绍说，2003年至2006年的成交总金额分别为4.2亿、4.2亿、5.4亿、6.2亿，而2007年1-5月，惠阳区房产交易总量为1436宗，与2006年同期相比增长了28.3%，总金额达到了2.53亿，同期增长了33.8%，“交易的上升幅度比较平稳”。
楼价理性回归
随着深圳购买群的加大，惠阳的楼价也逐步上升。据了解，与2005年相比，2006年惠阳商品房价格有了较大幅度的提升，住宅销售均价为每平方米3012元，每平方米约上涨了700元，而商业用房销售均价达每平方米8000元。部分楼盘销售价格从年中的每平方米2000多元上升到年底的每平方米3000多元。
据惠阳区建设局有关统计数据显示，2006年惠阳楼价第二季度比第一季度增长了10.4%，第三季度比第二季度增长了15.8%，第四季度则比第三季度增长了11.7%，全年增幅为30%，增幅较为明显。
“由于过去惠阳房地产发展欠账较多，投资商及购房者信心受到较大创伤，经过十几年的调整、洗礼和发展，行业自2001年迎来复苏，并逐步走上正轨，”杨远辉认为，“现在是惠阳房地产价值的回归阶段。”
市场原因
深圳外溢投资急剧放大
在深圳楼市供应相对紧缺，成交量也在近几个月逐步趋缓的情况下，惠阳楼市为何却出现了供需两旺，发展较为迅速的局面呢？
在供应方面，杨远辉认为，这主要是受较景气的房地产市场大气候的影响，而惠阳区域经济地位的上升、居民收入水平提高，也带动了消费水平的升级，加上周边地区的置业者因看好惠阳的前景而纷至沓来，从而为促进惠阳房地产发展提供了有利的外部条件。
“事实上，深圳、东莞两市作为珠三角东岸先期发展起来的城市，目前面临可建设用地资源相对较少的情况，而惠阳区的情况正好与这两地相反。”惠州市规划建设局惠阳区分局局长朱益明说：“作为相对滞后发展的城市地区，惠阳的可建设用地存量较大。”
据悉，根据《惠阳区土地利用规划》，到2010年，淡水和秋长两镇的建设用地指标超过110平方公里，而两镇目前建成区面积仅30平方公里左右，合法的建设用地存量指标超过80平方公里。
朱益明认为：“在区域产业转移、外溢投资急剧放大的今天，规模化空间资源存量无疑成为惠阳区在未来相当长一段时间内城市发展最具竞争力的优势资源。”
除了供应量足以外，惠阳楼市的成交量也非常大。杨远辉认为，惠阳楼市出现了“楼市供应量激增，但房源又紧缺”的现象，有四大原因：第一，区域经济发展，当地居民生活水平提高，从而使得改善住房条件的需求更加旺盛。第二，深圳人比较看好惠阳的发展前景，随着中海壳牌正式投产、和记黄埔入驻惠州港，惠阳产业不断升级，加上惠阳、大亚湾两区的人文环境、经济环境和投资环境都具备较大吸引力，深圳人进入惠阳的热情日益高涨。第三，惠阳房价相对较低，而且目前还处于价值回归阶段，深圳人比较看好其投资前景。第四，惠阳高档次大型楼盘比重增加，房地产市场日渐成熟，这也是吸引众多投资者选择惠阳的重要原因之一。
现实问题
配套欠完善入住率偏低
任何事物都有其两面性，房地产市场也不例外，惠阳房地产在高速发展的同时也遇到了一些问题。
刘毅峰说：“虽然目前的发展比较积极和迅速，但由于价格涨幅有些偏快，楼市税收占总税收的比例也比较大，而深圳人对惠阳的了解程度也比较有限，作为定位于深圳后花园的惠阳，居住在惠阳的深圳购房者比例不够大。”
杨远辉则认为：“规划的相对滞后以及惠阳本地和外来消费者比例不协调，也影响了惠阳楼市的发展。”杨远辉介绍说，城市规划相对滞后削弱了惠阳的城市竞争力，配套设施、道路、排水、绿化等还不是很完善。私人住宅的建设也影响了政府的整体规划效果，从而导致住房社会化、市场化程度不高。另外，从2006年开始，在惠阳置业的深圳人比例急速上升，惠阳商品房消费市场比较依赖深圳消费者，惠阳本地消费力却无法挖掘，制约了房地产的长远发展。
另外，惠州市房地产业协会副会长刘小波认为，由于深圳消费者当中投资客所占的比例有些偏高，导致惠阳楼市出现了较高的空置率问题，加上人口流动也比较大，市场存在一定风险。
破题对策
建设深圳居家“后花园”
针对惠阳定位于深圳后花园及与会嘉宾提出的问题，杨远辉建议说，为了使房地产市场更加健康有序地发展，政府及房地产界要努力做到：第一，加快城市基础和配套设施建设，提升城市形象。要严格按规划要求加快城市建设步伐，完善城市配套设施，特别是抓好城市交通、教育、医疗等公共设施建设，积极改善市容市貌，营造惠阳良好的投资置业、工作生活的城市环境。第二，主动承载深圳市产业转移，发展石油化工下游产业，引进有实力的企业，实现与周边城市房地产行业共同发展与繁荣。第三，要深挖内需市场，扩大外销市场，惠阳本地客源有较大潜力，有待挖掘。
刘小波针对目前惠阳楼市出现空置率和流动人口较大的问题，建议惠阳的开发商要抱着开放的态度，积极引导深圳的置业者到惠阳去居住。同时，刘小波还建议，政府要加强公共设施建设，有计划地适度拍卖土地，政府还有必要控制开发速度与开发量，以防造成供大于求的情况。
