地产“大鳄”返战大亚湾  惠州楼市盛世危言

　    由于深圳房地产市场开发已趋于饱和，而惠州地价相对较低，所以深圳诸多地产商就纷纷到惠州置地淘金，如华侨城、振业、中建蛇口、中信深圳、海龙、东森等如此多的地产商大规模开发惠州这一弹丸之地，本地需求如何消化？过去的噩梦是否会重演？

　    “惠州房地产重新热起来了”，这是记者近期采访时频频听到的一句“行话”。而业内人士说这句话的依据，是地产大鳄从2005年以来陆陆续续轮番抢滩惠州。惠州弹丸之地，开发商云集，房价正持续上涨。

　    和海南一样，惠州也有过辉煌的地产热浪史。“80年代看深圳，90年代看惠州！”这句上世纪90年代广东流行的口头禅，曾令海内外客商搅起了惠州房地产狂潮，最终泡沫胀破，“折戟溃逃”，惠州遂成为90年代中期全国三大房地产泡沫重灾区之一。


地产大鳄抢滩惠州

　    2005年，中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域，其辐射效应和由此带来的房地产置业消费的市场已经吸引了很多国内外的地产投资商。跟随中海壳牌项目之后的，是灵敏的地产开发商们。

　    随后，惠州面积为37万平方米的旅游项目大辣甲岛已经被万科悄悄收于囊中，该项目计划总投资10亿元，分5年推进，其中首期2亿元将建设高标准酒店及相关旅游设施。据知情人士透露，万科已经完成该岛的规划。

　    “接下来，合生创展以及来自深圳的万科、招商、中信、鼎太等开发商将轮番进军惠州，不断刷新惠州地产开发的高度，他们对整个惠州房地产市场的整体提升是不言而喻的，至于价格，自然将“急剧攀升”。一位研究深惠房地产市场的业内人士这样对《第一财经日报》说。

　    “由于深圳房地产市场开发已趋于饱和，而惠州地价相对较低，所以深圳诸多地产商就纷纷到惠州置地淘金，如华侨城、振业、中建蛇口、中信深圳、海龙、东森等。”

　    记者了解到，中建蛇口投资约20亿元兴建的“半岛一号”，建筑面积达100万平方米，是目前惠州最大的地产项目。

　    而另一家地产巨头，中信深圳集团，也在去年7月，与惠州市政府签约，惠州市政府向中信转让占地1.7平方公里的汤泉旅游度假村，同时还优先获得了过境公路两旁，金山湖地块和文头岭地块共100万平方米的房地产开发权。

　 去年的10月29日，广州合生创展集团创下了惠州市土地拍卖史上的新纪录，东江河畔一块总面积20.57万平方米的住宅用地，在上海、广州、深圳及惠州当地强势房地产商众目睽睽之下，以比底价高出1.34亿元的5.34亿元竞得该地块。

　    记者了解到，在广州合生创展集团进军惠州之前，众多当年“泪洒”惠州的房地产商回师重振雄风，其中有15年前轰动一时的“美国熊猫”公司动工兴建熊猫碧富新城，有“折戟”回乡的“湘军”重起炉灶斥巨资进军大亚湾房地产业，有惠阳锦惠大厦开发商盘活“烂尾楼”成功。

　    与这批回师房地产商相比，前来开发新领地的房地产“大鳄”气魄更大，浙江省赐富集团投资淡水镇建设占地约43万平方米的“新阳城”，深圳几家房地产商联合在惠阳区开发的占地3平方公里的大型社区，台湾多家企业也联手进军惠州房地产业，等等。

　    如此多的地产商如此大规模开发惠州这一弹丸之地，本地需求如何消化？过去的噩梦是否会重演？


供大于求暗藏危机

　    “可以通过外销，带动外地的投资购房者来消化。”惠州一家本地开发商在接受《第一财经日报》采访时乐观预测。

　    代理商惠州华彦地产相关负责人也表示，自去年10月份开始，在惠州购房的深圳人明显增多，深圳人的购房置业正在向周边地区扩散，惠州是最优先选择，其次，深惠加强合作深得人心，这也许会有更多的深圳人置业惠州。

　    “惠州目前的房价与珠江三角洲城市相比，也只有广州、深圳的1/3左右，房价升幅潜力巨大”。振业地产惠州公司一位策划经理分析说。

　    根据公开的信息，去年惠州市商品房总销售面积达136.76万平方米，销售总额53.6亿元,同比增长24.7%；房价由2004年的2424元/平方米涨至2614元/平方米。惠州市房产交易中心副主任文魁表示，预计2006年惠州房价有15％以内的增幅。

　    同时，惠州市4年内的施工面积高达1144万平方米。而竣工面积只有335.17万平方米。销售面积仅仅只有255.75万平方米。2005年惠州房价均价仅2600元/平方。

　    有业内人士分析：如果用4年的施工面积减去4年的竣工面积，1144万平方米减335.17万平方米，那么市场内有808万平方米的巨幅施工面积仍在施工。如果将竣工面积减去销售面积（竣工面积335.17万平方米，销售面积255.75万平方米），可发现其空置率更吓人。市场内居然有79.42万平方米竣工之后一直没有售出，假定每户按110平方米计算,有7220套住房在开发商手中。按每户4人计算，可满足30000人居住。

　    “典型的供大于求，空置率高啊，数据没错的话，这是相当危险的。”该业内人士说。