商品房将和家用电器、金银饰品一样，实行明码标价的销售方式。
3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办费用和物业服务费用，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。
据国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，改革开放30多年市场经济建立以来，相关的法律制度也已逐步完善，我国已经具备了推行明码实价的条件，而这也是市场发展的趋势。
“不得分期开盘”执行力不大
发改委提出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。对此，业内人士预计“操作难度很大，执行起来很难”。
“一次性公布房源推行的阻力会很大。”易居房地产研究院特聘专家蔡为民表示。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为如规定不得分期开盘，这种政策太一刀切了，大型项目不可能一次性全部推出来，一定会分期开盘。
其实类似限制分批销售的政策，上海已执行了半年，只不过与上述政策相比，上海的做法更具弹性。
根据上海市住房保障和房屋管理局2010年9月2日发布的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》 ，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
在采访过程中，不少业内人士都对上海目前的做法予以了肯定。“划定3万平方米这根线，操作性更强，而且也较为符合实际。”宋会雍表示。
事实上，发改委所提到的公开商品房价格信息的做法，在上海同样是有迹可循的。目前，所有上海市公开销售的商品房价格信息，都可以通过“网上房地产”网站进行查询。
开发商实际报价必须与备案报价“挂钩”这一点，上海也有类似的政策。上述《通知》还规定，房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区(县)房管部门备案。
“明码实价”恐成“明码高价”
“无论是强调备案制度、推行‘一房一价’，还是限制开盘量，其目的都是为了防止开发商坐地起价、哄抬价格。”对于上述政策的出台目的，同策研究咨询与研究部主任夏宇分析指出。
赢佳策略总经理杨健表示，“这在一定程度上将制约开发商上调价格和捂盘惜售的行为。”
那么，类似政策是否能真正规范市场秩序并影响商品房价格？对其实际的执行效果，业内并不看好。夏宇认为，开发商可以抬高价格申报备案，然后再在此基础上进行降价、优惠。这样的应对之策如被大部分开发商所采纳，“商品房‘明码实价’最终的结果恐怕只会是 ‘明码高价’”。
“上海目前还没有限制标价不得超过申报备案的价格，只是限定了15%的浮动范围，如果超过了这一调整幅度，就必须再次申报，这与此次发改委提到的政策精神是一致的。”宋会雍告诉记者。
杨健则提到，尽管上海市销售的商品房允许在售价上有一定程度的调整，但鉴于目前的调控力度，一般只会下调价格，很少上浮。
然而，调高备案价格的做法在实际操作时十分普遍。
某楼盘销售人员向记者透露，开发商在取得预售许可证之后基本不会随意调整价格，因此为了保证其获益，一般是在备案报价时就已预留了空间
“这跟我们买东西时，零售商表面上搞打折优惠，实际却先把价格标签改高何其类似。”蔡为民评论道。
信息的透明度也存在问题。由于“网上房地产”上显示的只是项目均价，具体到每套房源价格时，购房者往往会发现数字是对不上的。此外，如果开发商变更了报价，网站上的数据并不会相应调整。
宋会雍就此建议，“一房一价”的真正落脚点应在信息的对称性上。
“能够看出此次政策推行的方向为加大商品房销售价格的公示力度，但与其规定在售楼现场进行标价公示，不如先把网站上的信息公开做实，比如增加每套房源的地址、楼盘室号、房屋面积、公用分摊建筑面积等信息；如果有溢价，网上数据应有所表现，建议设置提醒窗口，在购房者浏览房源信息时自动跳出。”宋会雍表示。
政府对商品房价格干预越少越好
按照许昆林的说法，我国已经具备了推行明码实价的条件。对于明码实价，我们真的准备好了吗？
记者了解到，我国《消费者权益保护法》及《价格法》中均有“应当明码标价”的要求。2000年10月，作为《价格法》的配套规章，《关于商品和服务实行明码标价的规定》中明确规定：“经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则。”
众所周知，“明码实价”并非新鲜名词，即使在商品房销售领域，类似的呼声也几乎年年都有。那么，商品房“明码实价”缘何形同虚设？
上海杜跃平律师事务所律师杜跃平认为，缺乏强有力的惩罚性措施是主因，“对于违反明码标价的经营者，参照《价格法》中的规定，可以责令其改正，没收违法所得，也可并处5000元以下的罚款，这样显然不具有威慑力。”
业内人士则从市场的角度分析指出，商品房执行明码标价，或限制开发商定价的做法在缺乏配套机制的前提下应慎推。
“‘明码实价’所涉及的商品或服务本身应该是充分市场化的，而目前我国住房市场化程度并不高；规定要切实实施，就必须有整套的监督体系，但如何认定价格合理很困难，因此执行起来难度很大。”夏宇如是说。“相对价格公开而言，商品房的供应量透明更加重要。”夏宇进一步表示。
在蔡为民看来，涉及商品房的政策制定不能轻易比照其他消费品，“商品房不是一般的商品，因为它无法量产，不是一个模子里刻出来的标准商品；市场上的房源是有限的，因为从规划到建设都需要时间。”
蔡为民认为限价目的是为了完成政府任务，而非市场理应执行的调节手段，价格机制应该放开，“国外商品房价格是透明的，但是政府并不会限制发展商的定价，对价格的干预越少越好。”
