调控越来越严 房价越来越高
无论是发文数量，还是执行力度，2010年楼市调控严厉程度都是前所未有的。首套房首3成，二套房首付5成，利率1.1倍，2010年计划建设保障房580万套，最终开工建设590万套，并且又将2011年提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力，多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”；国务院总理温家宝在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺。
然而，在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹攻势。据中指院统计，在政策严密调控下，2010年楼市成交量全线下跌20%，但多数城市价格涨逾2成。《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。
财经评论员叶檀认为，严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象，一是开发商抱团取暖，二是中小开发商被洗牌出局，三是城市综合体与二三线城市成为热点。
财经评论员陈真诚指出，政府对房地产的态度继续暧昧，对房价调控目标的措辞继续含糊，政策执行不到位，以及流动性泛滥、通胀等因素影响，2010年的房地产调控见效不大。因2010年12月以来，决策层频繁表态，要采取措施坚决打击通货膨胀及其预期，并继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署2011年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。诸多迹象表明，2011年，房地产调控无疑将进一步升级。
涨跌仍有分歧 观望情绪淡化
分析人士孟祥远认为，如果说2007年楼市的暴涨是全球性资产泡沫的结果，2009年～2010年上半年的疯涨更多是中国特色——救市带来市场信心的膨胀，供应不足加之货币过量投放带来的供需失衡成就了又一个疯狂年。展望2011年，房地产价格可能依然有10%左右的增长。
本刊编委、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一连用了3个“涨”字来判断2011年房地产市场的走势。他认为，通胀预期、土地价格的持续上升和政府调控手段难有新意是支撑房价上涨的3大原因，而房产税由于其在征收范围、征收方式和涉及的利益上面临层层阻碍，很难起到实质作用。“2011年涨幅保守估计在15%～20%”，尹伯成表示，房价上涨不可避免，但他希望涨幅能小一点，速度能慢一点。
中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》则发布预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。
独立评论人袁剑认为，2011年，除非出现恶性通胀，中国的房地产市场将出现显著的下跌，持续了10多年的中国房地产牛市将会出现明显的结束信号。与此同时，房地产在中国经济增长中的支柱地位将会发生转折性变化。
面对调控屡屡变成空调的现实，市场观望情绪也随着淡化。央行营业管理部进行的2010年第四季度北京市城镇居民购房状况问卷调查显示，北京居民对房价的满意度下降，对下季度房价下跌预期超出了上涨预期，对2011年房价上涨预期也有所减弱。调查显示，认为2011年房价上涨的居民占30.8%，较上季度回落6.6个百分点；认为下跌的居民占25.1%，较上季度回升5.7个百分点；有30.2%的居民认为2011年房价基本不变，较上季度回升3.8个百分点。
自住随时买 投资需谨慎
对不同人群来说，购房策略也不相同。
自住：随时量力入市
房易美房产专家李明晶认为，对于刚性需求者，继续观望已经失去了意义，如果有足够的实力，该出手时就出手。但如果处于凑首付、多贷款的状况，就不要着急入市。目前中国的房地产市场开始进入了盘整期，未来的情况不能用简单的涨跌来判断。如果背负着大额房贷，面对市场长期盘整，要考虑能否承受。如果能，就安心买房；如果犹豫了，就要综合自身的情况再想想。
购房实力要放在信贷政策最严厉时进行验证。由于很可能就要进入加息周期，要考虑加息至高点后是否有承受能力。
投资：谨慎寻找价值洼地
有句话说得好，不买房走不进共产主义，买了房却可能让你退回到原始社会。房子是必需品，在现阶段却表现为投资品，在通胀高企时更被寄予厚望，炒房近年来几乎成为暴利的同义词。2011年，鉴于房价持续上涨的可能性很大，楼市淘金的投资客仍然存在较多机会。但需要注意的是，楼市泡沫是客观存在的，房价上涨得越快，在享受泡沫盛宴时越要提高警惕，要在发生重大方向转变时及早抽身。
伟业我爱我家李季认为，2010年全国大中城市纷纷对投资投机行为坚决打击，使得投资客比重大幅下降，所占比重已不足5%。三四线的城市大多没有实行限贷措施，且当地的房地产市场正处于高速发展的上升阶段，以房产投资为主要职业的投资者不妨到那里去寻找机会。
房产专家顾彤特别提醒，在政策密集变化之时一定要密切研究市场动向，提防相关陷阱。一位购房者，2010年初购买了一套房产，已按20%的调控前政策付清首付，结果由于政策收紧，首付提高，贷款未能办下来，开发商又有人事变化，新的销售负责人要求该购房人退房，并要没收已经支付的首付款。尽管开发商没有因政府调控等不可抗力没收首付款的权利，毕竟白纸黑字签了约，解决起来总要费一番周章，应尽量避免跳进类似陷阱。
